Revista Jurídica Cajamarca

Improcedencia de la acción resolutoria
Análisis del artículo 1562º del Código Civil

Cecilia Pilar Gloria Arias (*)

En materia civil, nuestro Código sustantivo en su Libro VII, Sección Segunda, Titulo Primero, Capitulo Quinto, el mismo que trata sobre las obligaciones del comprador, contiene un artículo, específicamente el 1562º bajo la sumilla de Improcedencia De La Acción Resolutoria que a la letra dice:

“Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo."

El texto original de dicho artículo dado en 1984  (con la promulgación del Código) fue modificado el 07 de febrero del 2001 por la Ley Nº 27420 dada por el Congreso y que dista mucho del texto actual.

ANTECEDENTES

El texto original del artículo de análisis era el siguiente:

Improcedencia de la Acción Resolutoria

Art. 1562º.- En el caso del artículo 1561º [1], el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en contrario.

Como podemos observar, el derogado texto del artículo 1562º, se subordinaba a su artículo precedente, el cual se refería a las circunstancias cuando el bien era pagado en armadas, lo que en el actual texto no se hace  mención.

Ahora, empezaremos señalando que dicho artículo era una norma de orden imperativo, es decir de obligatoria ejecución cuando se presentasen las circunstancias señaladas en él. Esto lo podemos observar claramente en su última premisa donde señala que “es nulo todo pacto en contrario”.

El legislador de la época consideró necesario incluir este artículo ya que, para su entender, si el comprador había pagado mas del 50% del pago del bien y que, por alguna circunstancia, ajena a su voluntad, se encontraba en la imposibilidad de poder pagar el resto en el plazo acordado, seria injusto que por ello se le prive del bien del cual en la mayoría de casos ya estaba haciendo uso, el legislador opinaba que esto sería un abuso del derecho por parte del vendedor.

Analizando a fondo este artículo podemos ver que, por un lado se le considera al vendedor la parte fuerte de la relación obligacional y, por lo mismo, con la posibilidad de imponer la renuncia del bien al comprador si es que no hubiese existido este artículo, algo muy diferente se establecía en su antecedente del Código Civil de 1936, específicamente el artículo 1425º que permitía pacto en contrario, y por lo tanto, en la práctica casi todos los contratos contenían dicho pacto.

Ahora bien, cabe la necesidad de definir qué es lo que se entiende como Abuso del Derecho.

La teoría del abuso del derecho tuvo sus primeras apariciones en la jurisprudencia francesa, en un principio fue concebido como el acto que se ejerce con la intención de perjudicar a otro pero sin salirse de los límites y condiciones del derecho que tiene la persona que lo ejerce. Actualmente, se le entiende como el ejercicio de un derecho excediendo los límites fijados por la buena fe o por el fin en vista del cual ese derecho se ha conferido. En palabras de Josserand: “Los derechos no pueden ser puestos al servicio de la malicia, de la voluntad de dañar al prójimo, de la mala fe, tienen un espíritu, que es la razón por la cual la ley los ha concebido, es evidentemente ilegitimo ejercerlos en contra de los fines que inspiraron la ley.”

Una vez definido lo que es el abuso del derecho, nos hacemos la siguiente reflexión, ¿no sería que lo que pudo provocar el texto de dicho artículo era la mala fe del comprador y por tanto el abuso del derecho amparándose en dicho artículo?

Pues bien, podía darse el caso que el comprador de antemano conociendo el texto de dicho artículo tomase la precaución de pagar mas del 50% del valor del bien y luego dejar su obligación de lado, actuando así de mala fe, ante ello el vendedor sólo podía solicitar la cancelación del saldo, pero en la eventualidad que el comprador hubiese sido insolvente y no pudiese pagar, el vendedor nunca podía recuperar el bien ni tampoco recibir pago alguno, en el mejor de los casos, si se hubiera pactado una hipoteca legal podía ejecutarla concluyendo así el contrato, y si se hubiera pactado una compraventa con reserva de propiedad (no existe hipoteca) y el comprador no hubiese pagado el saldo, el vendedor podía interponer una acción reivindicatoria recuperando la posesión del bien, pero estaba igual expuesto a que en cualquier momento el comprador pagase el saldo y recuperase el bien, ya que el contrato nunca había sido resuelto y mantenía plena eficacia.

Las situaciones antes planteadas se dieron en la práctica, ya que no hay que olvidar que siempre han existido abogados que valiéndose de la ley, encuentran una salida legal para beneficiar maliciosamente a sus clientes.

Por otro lado, se dio una mala interpretación al antiguo texto del artículo 1562º, ya que, como se desprende de ella en forma textual, el mismo se encontraba subordinado al artículo 1561º que trataba sobre los bienes cuyo pago era pactado en armadas [2], es decir el artículo 1562º sólo podía ser aplicado a los contratos de compraventa a plazos, pero por una mala práctica e interpretación de los jueces, el mencionado artículo era aplicado en forma indiscriminada a todos los contratos de compraventa con pago fraccionado, prescindiendo del número de cuotas pactadas, y sin tener en consideración el número de armadas materia de incumplimiento.

Creo necesario recalcar que, la aplicación del artículo 1562º era excepcional, y sólo podía ser aplicado en los casos de compraventa a plazos donde se hubiese pagado mas del 50% del valor inicial, pero se aplicó una interpretación analógica haciéndola extensiva a otros contratos, la mismo que iba en contra del artículo IV del Titulo Preliminar del Código Civil, donde se señala que las normas que establecen excepciones o restringen derechos no pueden ser aplicadas por analogía.

A continuación transcribimos la jurisprudencia al caso en mención:

-          “La demanda de resolución debe declararse infundada si el comprador pagó ya más de la mitad del precio del bien inmueble materia de la litis, salvo pacto en contrario, por lo que el vendedor no tendrá derecho a pedir la resolución del contrato, sino solamente a exigir el saldo, los intereses y gastos”.

-          “La resolución del contrato por falta de pago del precio, debe tener como elemento definidor del conflicto el verdadero precio acordado y no el que constituye el saldo liquidado. Si la suma pagada constituye menos del cincuenta por ciento del precio originalmente pactado, no procede la resolución contractual”.

Algunos juristas, como Ramírez Jiménez y Max Arias Schereiber, consideraron que el porcentaje establecido en dicho artículo no era el adecuado para los fines que buscaba y que debía ser mayor, es decir del 75% del pago del bien, para que, de alguna forma, sea más justo el motivo por el cual se le restringía al vendedor de un derecho.

ACTUAL TEXTO DEL ARTÍCULO 1562º

Artículo 1562º Improcedencia de la Acción Resolutoria

“Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo." 

Como hemos mencionado anteriormente, el texto anterior de este artículo fue modificado el 07 de febrero del año 2001 por la Ley Nº 27420.

En el año 2000 se dieron dos Proyectos de ley el Nº 394/2000-CR y el Nº 878/2000-CR que versaban sobre la modificación de los artículos 1416º,1423º y 1562º del Código Civil de 1984, siendo este último nuestra materia de estudio.

Al leer la presentación del Dictamen de la Comisión de Reforma de Códigos del Congreso al hemiciclo, podemos observar que no provocó debate, y que de los 79 congresistas que estuvieron presente en dicha votación, 73 votaron a favor de la modificación, ninguno en contra y una abstención, lo que nos da a entender la uniformidad de criterios que se tuvo al modificar dicho artículo por parte de los padres de la patria de dicha época.

Los fundamentos de la Comisión, recayeron en señalar que el texto de dicho artículo afectaba la libertad de contratación, imponía normas extremadamente arbitrarias, limitaba la posibilidad de que el vendedor opte por una resolución, la rigidez del texto no se encontraba fundamentada en ningún principio general del derecho, antijuricidad implícita, y el abuso del derecho por parte de los compradores.

Valdría la pena explicar qué es lo que se entiende como libertad de contratación, que es llamada por nuestro Código Civil Libertad Contractual y que se encuentra definida en el artículo 1354º del mismo cuerpo de leyes, que textualmente señala: “Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo”.

El mismo que se encuentra en concordancia con el artículo 62º de la Constitución Política de nuestro país.

Hay que distinguir que existe una diferencia entre libertad para contratar y libertad contractual. La primera es entendida como la capacidad de toda persona para decidir si contrata o no y con quien contrata, mientras que la segunda se refiere a la capacidad de determinar el contenido de los contratos.

Ahora bien, al referirse el artículo 1354º a normas legales de carácter imperativo, se entiende a normas que contienen prohibiciones y las que establecen para su observancia la sanción de nulidad; la ley imperativa, limita la libertad contractual de varios modos, que pueden resumirse así:

-          Puede proscribir un determinado tipo contractual.

-          Puede obligar que las partes incluyan y contraten bajo ciertos términos.

En el caso del anterior texto del artículo 1562º nos encontraríamos en el segundo caso.

El actual artículo 1562º ya no es de orden imperativo sino  facultativo, es decir depende de la voluntad de las partes contratantes si la incluyen o no; es por ello que muchos juristas nacionales han considerado que el nuevo texto del artículo 1562º resulta absurdo por inoperante ya que en la práctica nunca se va a recurrir a él, ya que significaría recortarse derechos y que, por lo tanto, hubiese sido mejor, simplemente, derogarse dicho artículo, y que esto hubiese logrado mayor claridad a lo que se buscaba.

En forma personal considero que el artículo 1562º debió haber sido modificado pero bajo otros términos, es decir: “En el caso del artículo 1561º, el vendedor pierde por el periodo de dos años el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha pagado más del ochenta por ciento del precio original, transcurrido dicho plazo si el comprador no ha cumplido con el pago del saldo el vendedor podrá optar por la resolución del contrato. Es nulo todo pacto en contrario”.

Mi modificación sugerida es sobre la base de la realidad de nuestro país, el mismo que atraviesa una crisis económica y por ello una inestabilidad laboral de la que ninguno es ajeno, y como sabemos, las normas deben sujetarse y modificarse sobre la base de la realidad y sociedad que han de regular. Con el incremento en el porcentaje del pago del bien nos aseguramos que el comprador no actúe de mala fe, ya que el 80% es un monto considerable,  y esto, unido a poner un tiempo límite para la restricción del uso del derecho de resolución de contrato por parte del vendedor, nos da la certeza que ningún abogado recomendaría el uso de dicho artículo para que el comprador se quede con el bien materia de compra, ya que sería imposible y, todo lo contrario, se vería perjudicado.

Así mismo, damos la opción que aquel comprador de buena fe que por circunstancias ajenas a su voluntad (desempleo, crisis económica, enfermedad) incumplió con el pago de tres armadas del valor del bien, tenga un plazo de tiempo para tratar de solucionar sus problemas y así pagar el saldo y mantener el bien.

(*)  Abogada egresada de la Universidad Nacional Federico Villarreal, con Maestría en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Privada de San Martín de Porres.
 Teléfonos: 4668898-5281171-97272395.

E-mail: cecilia25pe@yahoo.es

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